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베트남 아파트 주택 토지 부동산 투자 타이밍
베트남 부동산 투자 타이밍(투자적기)은 언제일까? 이 질문에 답하기 위해서는 1986년 베트남 정부가 도이머이 개혁·개방 정책을 도입한 이후 외국인의 베트남 투자가 본격적으로 시작된 1995년 경부터 현재까지의 아파트 주택 가격변동 추이를 살펴볼 필요가 있다.
베트남의 아파트 주택 가격변동 추이는 지역에 따라 그리고 분석기관에 따라 차이가 있겠으나, 베트남의 가장 큰 대도시인 호치민을 중심으로 살펴보면 대략적으로 아래와 같다.
그림 1. <베트남 호치민 아파트 가격 추이 및 전망>
위 그래프는 Savills와 CBRE자료를 재구성한 것으로 빨간 부분은 상승 곡선, 노란색 원은 베트남 호치민 지역 아파트 매입(투자) 타이밍을 표시해 놓은 것이다. 2020년 이후 빨간색과 파란색 화살표는 상승세와 하락세를 예측한 것일 뿐 실제 데이터는 아니다.
한편 필자가 베트남에 첫발을 디뎠던 1992년부터 현재까지 호치민 아파트 주택 시장 정보를 개인적으로 수집하여 분석한 결과, 평균 약 4년 주기로 상승하고 있는 재미있는 현상을 발견했다. 다만 예외적으로 2008년 글로벌 금융위기 쯤엔 한 번 건너뛰고 약 8년이 지날 쯤 대폭 상승했다.
구체적으로 살펴보면 1차 상승기는 1993년, 2차는 1997년, 3차는 2001년, 4차는 2006년, 5차는 8년만인 2014년이었으며, 이후 6차에 해당하는 시기에는 코로나19 팬데믹(Pandemic)과 맞물려 부동산 시장이 제대로 작동하지 않고 있는 것으로 판단된다. 과거에 대한 통계분석이라 크게 의미없다고 생각할 수 있겠지만, 분명 베트남 부동산 시장의 미래를 가늠해 보는 데는 의의가 있을 것이다.
투자자의 관심은 무엇보다 ‘2022년 이후 베트남 아파트 주택 부동산 가격은 어떻게 될까?’하는 것일 테다. 최근 코로나19의 영향으로 일부 저가 아파트 주택은 실수요와 저금리 등의 이유로 상승세를 타고 있는 반면, 일부 중·고가 아파트 주택은 하락 또는 보합세로 접어들면서 2019년~2021년도에 발현되었어야 할 6차 상승기가 농축되고 있기 때문에 조만간 폭발장이 나타날 수 있다는 점에 주목해야 한다. 물론 대외의존도가 큰 베트남의 경제구조 특성상 코로나19가 언제 종식될 것인지의 여부가 중요한 변수가 될 것으로 보인다.
현재로서는 가설에 불과하겠지만 포스트 코로나19 이후 베트남 부동산은 어느 쪽으로 움직일까? 이 의문에 대한 타당성 있는 논리를 도출하기 위해 ‘한국·베트남 1인당 GDP와 주택가격지수 비교 그래프’ 그리고 ‘한국·베트남 1인당 GDP 추이’를 살펴보고자 한다.
그림 2. <한국·베트남 1인당 GDP와 주택가격지수 비교>
그림 3. <한국·베트남 1인당 GDP 추이>
그림 2. 한국·베트남 1인당 GDP와 주택가격지수 비교 그래프에 의하면 한국의 1인당 GDP가 2,834$일 때 1986년이었고, 베트남의 1인당 GDP가 2,850$일 때는 2020년이다. 한국의 경우 이 때부터 1인당 GDP의 급격한 상승세를 보였고 이와 연동되어 ‘한국주택 가격지수’ 또한 비슷한 추세로 급상승한 것으로 나타났다.
그림 3. 한국·베트남 1인당 GDP 추이 그래프에서 한국은 1987년도에 1인당 GDP 약 3,555$를 달성한 이후 수직상승세를 보이며 1989년에 1인당 GDP 약 5,000$를 돌파했는데, 이 시기에는 지방 거주자들의 급격한 대도시 이주현상 등으로 주택수급불균형 문제가 대두되었고, 이른바 ‘1기 신도시’ 건설을 시작하게 되었다. 이 때부터 아파트 수요가 급증하며 명실공히 아파트가 경제재와 투자재로써 자리매김을 하게 되었다.
이번에는 오른쪽에 베트남 1인당 GDP 추이 곡선을 살펴보면 1990년부터 2020년 까지 1인당 GDP 상승 추이와 한국의 1970년부터 1986년까지의 패턴이 매우 유사한데, 이러한 점으로 미뤄보아 최근 베트남의 1인당 GDP 상승 추이는 한국의 1980년대와 유사한 성장률을 보일 가능성이 높은 것으로 판단된다.
투자자들의 관심은 향후 베트남도 한국과 같이 몇 년 안에 1인당 GDP 3,000$를 넘어 5,000$를 달성하고 수직성장할 수 있을지, 그리고 1인당 소득 증가와 함께 부동산 가격이 동반 상승할 것인지에 있을 것이다.
2022 포스트 코로나 시대, 베트남과 내기를 걸어라!
필자의 개인적인 견해로는 베트남이 1987년 도이마이 개혁·개방정책 도입 후 34년간 이뤄낸 경제 발전 기반과 1억 명의 젊은 인구자원을 바탕으로 향후 최소 10년간은 한국의 과거와 매우 비슷한 기조로 발전할 것이고 일시적인 침체는 있겠지만 부동산 가격도 계속해서 급상승할 것으로 보인다.
그림 2. 한국·베트남 1인당 GDP와 주택가격지수 비교 그래프에 의하면 베트남도 2020년도부터 지방 거주자들의 급격한 대도시 유입으로 인한 주택수급 불균형 문제가 거론되고 있다. 이로 인해 신도시 건설과 사회주택건설 시작의 필요성이 부각되기 시작했고 젊은 세대를 중심으로 과거 단독주택을 선호하던 분위기에서 아파트를 긍정적으로 고려하는 방향으로 변화하고 있다.
즉, 베트남은 2021년부터 한국의 1987년에 접어든 것으로 판단되며 한국이 그랬던 것처럼 2022년부터 1인당 GDP의 급상승과 함께 ‘베트남 주택 가격지수’ 또한 급상승할 것으로 예측된다.
결론적으로 최근 코로나19 팬데믹으로 급락하고 있는 호텔, 리조트, 관광, 유흥 산업 관련 부동산과, 아파트 주택 토지 등의 부동산의 2019년~2021년도에 발현되지 못한 6차 상승기의 농축된 에너지가 조만간 폭발할 것으로 예상되는 지금이 바로 베트남 부동산에 투자할 절호의 굿 타이밍이 아닐까? 2022년 포스트 코로나 시대, 베트남과 한 번 내기를 걸어보는 건 어떨까?
베트남 부동산 투자 EXIT 전략
베트남 아파트 주택 부동산 EXIT 타이밍 즉, 출구적기는 언제일까? 외국인 부동산 투자자들의 베트남 출구 전략은 분석 관점에 따라 많은 방향이 있겠지만 필자의 견해는 다음과 같다. 단기투자자는 베트남의 1인당 GDP가 5,000$가 될 약 2026년~2027년 전후로 베트남 부동산의 6차 또는 7차 상승장이 나타난 직후 EXIT하는 것이 좋겠고 중·장기투자자는 베트남의 1인당 GDP가 9,000$가 될 약 2031~2032년 전후 베트남 부동산 8차 상승장이 나타난 직후 베트남 동화의 대미환율이 유리한 타이밍에 EXIT하는 것이 좋겠다고 판단된다.
이유는 한국과 중국의 사례를 미루어보아 1인당 GDP 5,000$ 구간 전후1) 부동산 수직상승이 있었고, 1인당 GDP 10,000$ 구간 전후2)에 외환위기(IMF) 및 국가적인 경기 침체를 경험했기 때문이다. 또한 1인당 GDP 5,000$ 구간에서 통계적으로 ‘내집마련 및 마이카 수요, 해외여행 수요가 급증하는 것으로 알려져 있다.
1) 한국의 1인당 GDP는 1988년 4,755$였으며, 88서울올림픽 이후인 1989년에는 5,818$였다. 중국은 2008년 북경올림픽 때 1인당 GDP 4,712$ 기록했으며 이듬해인 2009년 5,129$가 되었다. 이 시기에 두 국가 모두 부동산이 폭등한 바 있다.
2) 한국은 1997년 1인당 GDP가 8,297$였으며, 1998년 10,667$였다. 중국은 2018년 1인당 GDP가 9,688$, 2019년 10,228$였다. 이 시기에 한국은 외환위기(IMF)를 맞았으며, 중국은 경기침체와 미국 등으로부터 무역 분쟁(견제 정책)에 휩싸였다. 개발도상국이 1인당 GDP 10,000$ 달성 이후, 중·선진국으로 지속적인 성장을 하기 위해선 저임금, 저공장생산원가, 저렴한 공장부지 등의 위주로 성장하던 경제구조와 패러다임을 중·선진국형으로 바꾸지 않으면 경제성장이 정체되기도 하며, 중·선진국으로부터 견제를 받기도 하기 때문이다.
다음 기사에서는 ‘베트남의 어느 지역, 무슨 부동산(아파트,주택, 토지, 숍하우스, 산업물류단지, 산악·해변 휴양지)에 투자하면 좋을지에 대한 내용을 살펴보겠다.
글쓴이 김현수
`하루 만에 끝내는 베트남 대박투자` 저자
한국경제TV `김현수의 베트남 경제 돋보기` 칼럼 기고자
코베캄 대표/건국대 부동산대학원 글로벌프롭테크 겸임교수
한국외대 베트남아세안최고위과정 전임교수
한국경제TV K VINA 수석전문위원/부동산학박사
<출처>
베트남 전문 매거진 VEYOND : Beyond Vietnam (https://veyond.asia/vietnam_housing_development/)
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