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다시 비상하는 뉴욕 맨하튼 콘도 시장 - 추세 및 현황, 지역 분석, 실제 매물 투자분석

기사입력   2022.01.21 14:50

최종수정   2022.01.21 14:54

작성자   KVINA(케이비나)

다시 비상하는 뉴욕 맨하튼 콘도 시장 - 추세 및 현황, 지역 분석, 실제 매물 투자분석

미국 부동산 특히 주택시장이 낮은 이자율에 힘입어 2020년 중반부터 연 30% 가까이 상승을 하였고 당분간 이 추세는 지속될 전망이다. 하지만 사상 최고치를 갱신하는 미국 주택 특히 단독주택 시장과는 달리 뉴욕이나 LA등 대도시의 콘도 가격은 코로나 영향 또는 공급 과잉 등 다양한 이유로 아직 전 고점에 미치지 못한 상태이다.

특히 뉴욕 맨하튼 고급 콘도 시장은 2017년에 최고치를 갱신한 이후에 공급 과잉으로 가격 조정이 시작되는 와중에 코로나 영향으로 더욱 가격이 조정 받았는데 하지만 작년 2분기 이후로 소위 말하는 `줍줍` 개념으로 전 세계 자산가들이 집중적으로 맨하튼 고가의 고급콘도를 사들여 30년만에 최대의 거래가 이루어져 다시 주목을 받고 있다. 이에 글로벌 자산 투자의 관점에서 맨하튼 콘도 시장 추세 및 현황, 맨하튼 지역 분석, 그리고 실제 콘도 매물을 기준으로 한 투자분석을 통하여 맨하튼 콘도시장을 구체적으로 살펴 보기로 한다.




[ 맨하튼 콘도 가격 및 매매건수 추이 ]

아래 차트는 맨하튼 콘도시장의 매매 중간 가격(Median) 추이를 보여 주는 차트이다. 1999년 약 $4십2만불(약 5억원)에서 꾸준히 상승하여 2017년 최고치 $1백 8십만불(약 21억원)에 도달한 이후 공급과잉으로 가격 조정 와중에 코로나 영향으로 더욱 하락하였으나 앞에서 언급한대로 최근 2021년 2, 3분기에 경제 재개 기대감으로 다시 상승하여 전 고점에 거의 근접한 상태에 있다.



하지만 콘도를 기존 콘도와 신규분양 고급 콘도를 구분하여 보면 아래 차트의 맨 밑 그래프는 기존 콘도 중간 가격, 중간의 회색 그래프는 콘도 전체의 매매 중간가격이고 마지막으로 맨 위 청색그래프는 신규 콘도 중간 가격이다. 신규콘도는 2017년 $4,000,000 정도까지 상승하였으나 코로나, 공급과다 등 이유로 많이 내려와 2021년 $2백만불대 중간까지 조정 받았다. 하지만 최근 세계 자산가들의 집중적인 매입으로 30년만의 최대 거래량 증가와 함께 가격 반등 중에 있다. 특히 400백만불이상의 고급콘도는 30년만에 최대로 2021년 한 해 동안 1877채가 거래되었다고 한다.



다음 차트는 Sq.ft 당 가격인데 1999년에는 Sq.ft당 $500이었으나 2021년에는 약$2,000이다. 이를 평당(1평=35.583 Sq.ft) 기준으로는 $18,000(약 2천만원) 정도였으나 2021년에는 $70,000(약8천 4백만원) 정도이다. 서울 강남 아파트의 평균 평당 가격과 약간 낮거나 비슷한 수준이다.



다음 아래 차트는 콘도 매매건수인데 2020년 대비 거의 2배이상이 증가 되어 2021년 전체로는 6,000건 이상의 매매가 이루어 졌고 2007년 이후 최대 매매건수이다. 특히 위에서 언급한대로 고가 고급콘도 신규분양 건수가 30년만에 최대 증가하였다. 하락 후 거래량이 동반된 가격 상승이기 때문에 추가 상승이 기대된다.




[ 맨하튼 지역 분석 ]

맨하튼은 남북으로 20km 동서로는 4km로 되어 있고 남북을 기준으로 Upper, Mid, Lower 맨하튼으로 구분하고 다시 이를 West Side와 East Side로 구분된다.

□ Lower 맨하튼
맨하튼 최남단 증권거래소 주변의 월가 지역과 쇼핑, 식당, 유흥가로 유명한 트라이베카 & 소호 지역이 있다. 올드 타운이지만 가격도 타 지역에 비해 상대적으로 저렴하고 9/11 이후 많은 개발이 이루어 져 살기 좋은 주거 지역으로 변모하고 있다.

□ Mid 맨하튼
서쪽의 첼시(Chealsea) 지역과 허든슨 야드(Hudson Yard), 동쪽의 노메드(Normad) 지역이 있고 타임 스퀘어 등 도심으로의 근접성이 뛰어 나다. 특히 허드슨 야드 지역은 최근 맨하튼 서쪽 허드슨 강을 따라 대규모의 부동산 개발이 이루어 져 고급 Residence뿐만 아니고 많은 초고층 Office 건물도 들어 선 상태이다.

□ Upper 맨하튼
뉴욕 센트럴 팍(아래 지도에서 네모난 녹색 지역) 주변으로 이미 많은 초호화 콘도가 들어 선 상태이고 특히 공원 최남단인 57번가는 Billionaires` Row라는 억만장자의 거리가 있다. 그 유명한 131층 센트럴 파크 타워도 여기 있다. 특히 센트럴 Park 서쪽은 Upper Westside지역으로 공원, 뛰어난 학군, 조용한 주거환경으로 맨하튼에서 최고의 동네로 꼽힌다. 한편 Upper Eastside는 전통적인 주거지역으로 공립학교, 생활 편의 시설이 발달 되어 있고 센트럴 팍 북쪽에는 할렘지역이라는 저소득 지역이 있다.




[ 실제 매물로 본 투자 분석 ]

□ 35 Hudson yard
미드 맨하튼 서쪽 허드슨 강을 따라 있는 허드슨 야드라는 야적장에 2019년에 완공된 92층 건물이다. 평당 1억원 정도로 5성급호텔과 같은 시설을 자랑한다. 특히 뉴욕 지역은 재산세가 평가액의 0.6% ~0.9%인데 이러한 재산세가 20년 감면을 받아 거의 없고 도보 15분내에 80층이상의 Office빌딩이 많아 많은 글로벌 회사 본사들이 입주하여서 임대수요도 탄탄한 건물이다. 특히 외국인에게도 개발사가 70% 융자를 하여 준다. 임대수익률(=임대순수익/매매가)은 2~3% 정도이다. 하지만 미국 부동산, 특히 맨하튼 가격 상승을 위에서 보았듯이 20년간 400% 즉 연간 10% 내외 이상을 누적적으로 상승하여 왔기 때문에 가격 상승까지 감안하면 현재 가격 조정이 끝나가는 시기이기 때문에 투자 포트폴리오에 추가하는 것을 고려할 만하다.



□ 200 Amsterdam Ave
Upper Westside에 2021년에 완공된 52층 142세대 콘도이다. Upper Westside지역의 대표적인 콘도로 센트럴파크 공원인접, 뛰어난 학군, 편리한 생활 편의 시설, 오성급 호텔 시설 등으로 유명한 빌딩으로 평당 1억원 정도이다. 마찬가지로 위치 등으로 볼 때 저평가되어 있어 향후 가격 상승이 기대되는 고급콘도이다. 임대수익률도 2%내외이다.




[ 전망 ]

이러한 맨하튼 콘도는 전 세계 자산가로부터의 수요와 지역 경제의 탄탄한 수요, 안정적인 임대수요 등으로 일시적인 가격 하락에도 그 수요가 지속되고 있고 향후에도 가격 상승이 예상되는 구체적인 이유는 다음과 같다.






[ 결론 ]

한국 부동산의 급등에 따른 글로벌 자산 재분배 차원에서도 한국에서 일부 차익 실현을 하고 일부를 맨하튼 콘도와 같은 실물 자산에 투자하는 것도 좋은 포트폴리오 투자라고 생각한다. 특히 요즈음 같은 국내외 정치. 경제환경에서는 세계 경제의 중심인 미국, 그 중에서도 뉴욕 맨하튼 콘도 시장에 위험 분산 차원에서도 투자를 고려할 시점이다.

특히 이민, 유학 등 이유로 실제로 주거를 계획하거나 자녀가 있는 경우는 임대료를 직접 받게 하여 자녀들의 생활비 및 유학비용 지원 등을 위한 수익 자산으로도 좋다. 임대관리, 한국, 미국 세금보고도 약간의 수수료만 지급하면 손 쉽게 해결될 수 있다.

아울러 미국 세법상 영주권자로서 증여세 면세(약 250억원 정도), 부동산 매각 시 미국 세법상 비거주자와는 달리 원천징수 의무가 없는 점 등의 혜택이 있기 때문에 부동산 투자와 동시에 이민을 고려할 수 있다. 특히 현재로는 $50만을 투자하여 3년 정도 뒤에 영주권 받고 나중에 원금을 상환 받는 투자이민(EB-5)이 가장 현실적인 선택이 될 수 있다.

이 외에도 많은 맨하튼 콘도 매물정보가 있기 때문에 구체적인 매물 정보가 필요하거나 투자이민에 대하여 궁금한 사항이 있을 경우, 이민법인 대양 박창수 미국회계사/공인중개사에게 문의하면 된다.






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