ㅣ미국 주택시장 현황과 미국 부동산 투자를 해야 하는 이유

<개요>
최근 한국도 부동산 가격이 급등을 하였지만 미국도 팬데믹 이후 풍부한 유동성과 낮은 이자율, 매물부족, 밀레니얼 세대의 주택 수요급증 등으로 올 3분기를 기준하면 전년 대비 거의 20% 이상 상승하였고 당분간 그 상승이 지속될 전망이다.

특히 최근 글로벌 투자 차원에서 미국 부동산 투자에 관심이 늘어 나고 있어 미국 부동산의 수익률 추이를 먼저 살펴 보고 왜 미국 부동산에 투자를 하여야 하는지를 살펴 보기로 한다.




[ 미국 부동산 수익률 추이 ]

아래 차트는 1972년 이후부터 미국 주식, 채권, 부동산펀드(릿츠)의 수익률을 비교한 것이다. 1972년에 $1을 투자 했을 때 2020년말 기준 부동산펀드(REIT)가 $202.59로 최고이고 그 다음으로 미국 주식 $153.51이다. 이는 부동산 펀드가 배당을 매년 4% 정도이고 복리로 투자되어서 가치상승과 더불어 주식보다 높은 수익률을 나타낸 것이다.



배당을 고려하지 않은 단순한 미국 주택 가치의 상승률 추이를 보여 주는 것이 아래의 Case Shiller주택지수이다. 2000년도가 100이고 2020년이 거의 250이다. 즉 20년간 250%이상의 상승을 한 것이고 매년 기준으로는 5% 내외로 가치가 증가되었다는 것이다. 미국이 매년 3%내외의 물가 상승을 하는 것을 감안하면 5% 정도의 상승은 적절하여 보인다.



다음 차트는 2020년 1분기와 2021년 1분기 주택가격 상승을 미국 주 별로 보여 주는 것이다. 왼쪽의 West Coast지역 특히 캘리포니아와 워싱턴주가 15%내외로 가장 높은 증가율을 보이고 있다. 물론 주택 가격도 제일 높은 지역이다.



최근의 주택상승의 첫 째 원인은 낮은 이자율일 것이다. 이자율이 낮으니 밀레니얼 세대(20대, 30대)가 매수에 적극 가담하였고 이에 매물이 부족하여 단기 급등을 가져온 것이다. 이 추세는 모기지 이자율이 3% 초반대에 있는 경우는 지속될 예정이다. 아래는 미국 30년 주택 모기지 이자율 추이다. 1980년대 레이건 행정부 시절 거의 20% 가까운 이자율을 기록한 이후 현재 3% 정도까지 하락한 상태이고 당분간 이 추세가 유지될 전망이다. 따라서 2021년, 2022년도 5% 대의 상승을 예측하는 것이 대부분 전문가의 의견이다.




[ 왜 미국 부동산에 투자를 하여야 하는가? ]

□ 장기적인 가격 상승
위 Case Shiller 주택지수 에서 보듯이 미국 주택가격은 꾸준히 연 5% 내외로 상승하여 왔다. 향후에도 미국 경제가 세계 최강의 경제대국으로서 지위를 유지하는 한 이 추세는 지속될 것으로 예상된다.

□ 글로벌 자산 배분
최근 한국의 부동산이 3년내에 거의 2배 가까이 상승하였고 따라서 이제 수익실현 및 risk 관리를 할 시점이다. 따라서 글로벌 자산 Diversification차원에서 가장 안전한 투자지역으로 여겨지는 미국에 일부 자산을 allocation할 필요성이 증대되고 있다. 그 중에서도 주식 등에 투자하는 것도 방법이지만 안정성을 고려할 때 미국 부동산 투자가 유리해 보인다.

□ 안정적인 임대소득
미국 주택 소유율은 약 65%이나 대도시 등은 그 보다 훨씬 낮은 수준이고 미국은 한국과 달리 주택임대 시장이 아주 발달 되어 있다. 미국 주택임대 수익률(Cap Rate)은 3%~10%수준이다. 예를 들어 $50만짜리 콘도를 시애틀이나 LA에 근처에 임대하면 월세는 보통 $2,500 ~$3,000수준이고 재산세, 아파트 관리비 등을 제외하면 순 임대수익은 $1,500에서 $2,000수준이다. 한국 국내의 다른 부동산 투자에 따른 임대 소득 보다 높은 것으로 보인다.

□ 환율 차익 가능
미국 달러는 여전히 안전자산으로 투자되고 있고 한국의 경제, 정치 상황에 따라 원화가치는 급격히 하락하는 경우는 미국 부동산을 처분하고 그 자금을 국내에 가져 오는 경우는 큰 환율 차익을 기대할 수 있다.

□ 자녀의 안정적인 미국 생활 정착 기반
자녀가 미국 유학 등으로 미국 거주하는 경우는 주택 임대소득을 그 대로 자녀가 사용하는 경우는 증여세 등의 세제상의 혜택뿐만 아니라 자녀의 생활에 큰 안정이 된다. 또한 자녀가 사는 지역과 투자 지역이 다른 경우라도 자녀가 그 집을 담보로 또 자녀 거주 지역에 주택 구입이 가능하다.

□ 이민 초기 정착에 유리
이민 초기에는 미국 신용이 없어 주택 구입이 힘들어 이민 초기에는 보통 월세로 사는데 투자 주택에서 임대소득이 안정적으로 나오는 경우는 어느 지역에 거주하든 주거의 안정성을 가질 수 있다. 이민 정착 후에는 원하는 지역에 다시 높아진 신용으로 주택 구입할 수 있고 기존의 임대소득은 신용을 높이는데도 큰 도움이 된다.




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