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뜨거운 미국 남가주 주택시장, 주택 매매가 최고가 갱신! 전망은?

기사입력   2021.07.29 13:38

최종수정   2021.08.04 17:36

작성자   KVINA(케이비나)

뜨거운 미국 남가주 주택시장

<개요>
미국 남가주 특히 Los Angeles지역의 주택매매 시장의 최근 동향과 전망을 알아 보도록 하겠습니다. 주로 가주 부동산협회(California Association of Realtor, CAR)의 5월말 자료를 근거로 작성되었습니다.




[ 뜨거운 미국 남가주 주택시장 ]
남가주 주택 매매가격은 지난 10개월 연속 상승하였고 5월에도 상승하여 최고가를 갱신하였으며 매물로 나오자 말자 복수 오퍼(Offer)가 들어와 체결되는 상황이다. 매수수요는 이번 여름에도 뜨거울 것으로 예상되고 있다. 특히 밀레니얼 세대가 낮은 이자에 힘입어 매수에 적극 가담하고 있는 현상의 결과이다.

남가주 6개 카운티의 중간 매매가격은 작년 5월 동기간 대비 33.1% 증가하였고 특히 매매건수로 보면 가주 전역에서 작년 동기간(5월)대비 44%증가하였고 특히 중가주는 118.8% , 샌프란시스코 베이 지역은 104.6%, 남가주 전체는 80% 증가하였다.

LA지역의 단독주택 평균 매매가격도 $725,000으로 작년 동기간 대비 31.1%증가 하였다. 평균 재고 대기기간도 정상적으로는 4~6개월인데 1.9개월로 에스크로(부동산 계약이후 매매 종결시까지 중간에서 관리) 결제기간이 평균 30일 정도 소요되는 것을 감안하면 시장에 나오자 말자 팔린다는 이야기이다. 주요 이유는 낮은 이자율과 재고, 즉 매물 부족 때문이며 전형적인 Seller Market(매도자 우위시장)이다. 특히 30년 모기지 이자율이 여전히 3% 정도 인데 이것은 아래 도표에서 보듯이 역사적으로 낮은 이자율이다.




[ 남가주 주택 가격 및 거래량 현황 ]
다음은 위의 내용을 구체적으로 보여 주는 2021년 5월에 거래된 일반 단독 주택의 남가주 6개 county별로 매매 중간가격 및 거래량 증가율이다. 남가주 전체 단독 중간 매매가격은 $752,250이고 LA지역은 $725,680이다. 작년 동기간 대비 각각 33.1%, 31.1% 상승하였다. 단독 주택거래 거래건수는 남가주 전체로는 80% 증가하여 폭발적인 매매건수를 보이고 있다. LA 지역의 거래건 수 증가율도 비슷하다. 하지만 올 4월 대비거래 건수는 3.1% 감소하여 매물 부족과 매수자의 가격 상승에 때라 수요가 주춤하고 이에 거래량이 감소되는 모습을 보이고 있다.



다음은 콘도(한국의 아파트)와 Townhouse(다가구주택)의 2021년 5월 매매중간가격 및 거래량 증가율이다. 남가주 전체 콘도 중간 매매가격은 $540,000이고 LA지역은 그것과 비슷한 $549,000이다. 작년 동기간 대비 가격은 각각 23.3%, 23.1% 상승하였다. 콘도 거래건수로 보면 LA지역은 작년 5월이 코로나 팬데믹으로 인해 거래가 소강 상태였음을 감안해도 148.1% 증가라는 놀라운 증가율을 보이고 있다.



아울러 미국 전체와 LA지역의 과거 20년간 이상의 주택가격 추이는 아래의 미국 S&P사에서 개발된 Case-Shiller Index (부동산 가격지수)와 같다. 첫 번째 차트는 미국 전체로서 1987년에는 약 67정도였으나 기준 연도인 2000년은 100, 그리고 2021년 5월에는 243이다. 즉 미국 전체로는 주택가격이 2000년 이후 143% 상승하였다는 의미이다.



그리고 둘째 차트는 Los Angeles 지역의 Case - Shiller 부동산 지수이다. 역시 2000년 100기준이고 2021년 5월은 338 정도이다. 즉 LA지역의 주택가격은 11년간 238% 상승하였다는 의미이다.




[ 향후 전망 ]
주요 부동산 예측기관의 2022년 전망도 seller market으로 7%에서 18%까지 가격 상승을 전망하고 있다. 예를들어 Zillow.Com은 LA지역은 13.5%, Long Beach, Anaheim 까지 포함하면 18.5%까지 상승을 전망한다. 한편 Realtor.com은 LA 지역은 약 7.3% 상승을 예측하고 있다(출처: Norada Real Esate Investments).

하지만 치솟는 가격 상승에 따라 바이어의 Affortability는 낮아 지고있는데 특히 팬데믹으로 실업률이 여전히 높은 상태이고 이에 소득대비 주택가격은 높은 상태이기 때문이다. 아래의 도표는 미국에서 가장 많이 인용되는 미국부동산 협회(NAR)에서 발표한 2021년 4월 주택 Housing Affordability Index이다. 이 Index는(= 지역 평균소득/지역 평균 주택을 구입하기 위한 필요소득x100)으로 계산되며 Index가 100이 넘으면 집 살만큼 이상의 소득이 있다는 이야기이다. 미국 전체로는 2021.4월 기준 155.8로 여전히 Affordability가 100이 넘어 집사기에는 아직 소득이 충분하다는 의미이다. 하지만 아래 도표 처럼 지역별로는 다소 차이가 있지만 가격 상승으로 작년 동기간 대비 수치가 급격히 감소한 상태이다.



한편 공급측면에서의 상황을 보면 아래 캘리포니아 전체의 매월 신규 민간주택 허가건수(New Private Housing Units by Building Permit)차트에서 보듯이 단기간에 주택공급은 급격히 증가하기 힘든 구조이다. 이는 신규 주택건설의 인허가 절차 및 기술적인 이유 때문이다. 2021년 5월의 가주 전체 신규 주택 착공 허가 건수는 9,291으로 3,4월에 비해 다소 감소한 상태이다. 하지만 여전히 2020년 5월이 코로나 펜데믹으로 소강 상태인 동기간 보다는 44%이상 증가한 건수이다.



결론적으로는 인플레이션 논쟁이 본격화되고 있고 이에 2022년 하반기 또는 2023년에 예상되고 있는 Fed의 자금시장 긴축(Tapering)에 따라 이자율도 상승할 수 있어 지속적인 상승이 2022년 하반기 이후에도 이어 질지는 미지수 이다.

그럼에도 불구하고 남가주 특히 LA지역은 낮은 이자율이 당분간 지속되고 공급 측면에서 기존 주택은 물론이고 신규 주택도 기술적인 이유로 공급이 제한적이어서 주택 거래량은 다소 줄어 들겠지만 당분간 주택 가격 상승은 지속될 전망이다.






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