ㅣ베트남 건설시장에 진출했던 그 많던 한국시행사는 다 어디로 갔을까?



1986년 베트남 정부가 도이머이(Doi Moi;쇄신)개혁개방 정책을 도입하여 외국인에게 시장을 개방한 이후, 지금까지 한국에서 무수히 많은 아파트·주택 시행업 체들이 베트남에 다녀간 것으로 알려져 있다.

특히 베트남 아파트·주택 사업 진출 러쉬(Rush)를 이루었던 1990년대 중반부터 2008년 초반까지는 이름만 대면 알만한 부동산 대기업 시행사부터 중소기업 시행사까지 베트남으로 몰려들었다. 그 당시 호찌민 시내 중심가 호텔 로비 커피숍이나 식당에 갈 때면 매번 한국 시행업체 사람들과 마주치기 일쑤였다.

한국 부동산 시행업체가 베트남에 얼마나 다녀갔는지 공식 통계 자료에는 잘 나와 있지 않은 것 같다. 다만 부동산 시장에 떠다니는 풍문에 의하면 최소한 천여 개가 넘는 시행사가 진출했던 것으로 추정된다고 하는 정도이다. 그런데 그렇게 많은 한국 시행사가 진출했던 베트남 아파트·주택 시장에 정작 한국 시행 업체에서 직접 기획, 설계, 건축, 분양까지 완성한 개발 사례는 별로 많지 않고 변변한 시행사도 찾아보기 어려운 실정이다.

다만 한국 대기업 건설사들이 시행은 하지 않고 단순 건설 시공만 한 아파트·주택 단지가 있기는 하나 그다지 많지는 않은 것 같다. 한국 대기업 건설사들은 아파트 주택 개발 사업보다는 SOC(사회간접자본) 및 오피스·산업시설 분야에 대한 건설 시공(도급공사) 수주를 위해 베트남에 진출해 있는 것으로 판단된다.

한편 한국 대기업 건설사들이 시행한 주요 아파트·주택 프로젝트를 살펴보면 하노이 서호(West Rake)지역의 대우건설의 대우스타레이크(Starlake)신도시, 하노이 북 앙카잉(North An-Khanh)지역의 포스코건설의 하노이 스플랜도라(Splendora)신도시, 현대건설의 하노이 힐스테이트 아파트 단지, 부영의 하노이 모라오(Molao)지역 아파트 단지, 호찌민 투티엠(Thu Thiem) 지역의 GS건설 아파트 단지 등이 있으나 한국 대기업 건설사들의 베트남 아파트·주택 개발 사업이 그렇게 활성화되고 있지는 않은 것으로 보인다. 이러한 현실은 베트남에서 외국(한국) 기업이 아파트·주택 시행사업을 하기가 그만큼 녹록하지 않다는 방증이기도 할 것이다.


<대우건설의 ‘하노이 서호 스타레이크’와 현대건설의 ‘하노이 힐스테이트’의 모습>

그러면 그 많던 한국시행사들이 베트남 아파트·주택 시장 진출에 성공하지 못한 이유는 과연 무엇일까?

결과론에 대한 해석 관점에 따라 여러 가지 이슈가 있겠지만 필자가 베트남에 7년간 주재하고 1992년부터 총 약 29년간 베트남 관련 업무를 하면서 개인적으로 경험한 사실을 위주로 살펴보면 크게 3가지로 분석된다.

　첫째. 베트남 정보와 법률 지식 및 현지 사업 경험 부족
　둘째. 인내력 부족
　셋째. 자본금 부족이다.

이를 구체적으로 들여다보면, 베트남에 진출한 초보 외국(한국인) 회사들은 베트남에 대한 정보 취득이 어렵고 법률 지식이나 현지 사업 경험을 구득하기가 매우 제한적인데 이 부분은 생각보다 많은 문제를 야기한다. 가령 베트남의 부동산 개발 절차와 관련 법규를 잘 모른 체 아파트·주택 시행 사업에 뛰어드는 경우다.

부연 설명하면 베트남의 아파트·주택 개발 시행사업을 하려면 외국인 투자인 허가, 사업 부지 선정, 해당 사업 부지에 대한 토지사용권(LURC) 검토, 도시개발계획 및 토지이용계획 검토, 정밀한 사업타당성 검토, 개발사업 전체 인허가, 1 대 500 마스터 인허가, 토지보상 및 이주, 그리고 베트남의 준조세(소위 뒷돈/뇌물)의 정체성 이해와 실전 관리 노하우 등 수많은 허들(Hurdle)을 넘어가야 하는데 이 과정은 시간도 많이 소요될 뿐만 아니라 험산준령을 넘고 강을 건너 미로 속을 통과해야 한다.


<한국과는 전혀 다른 방식이 접근이 필요한 베트남>

단계별로 디벨로퍼(Developer)의 애간장을 태우는 함정(Deep Trap)이 곳곳에 도사리고 있어 덮어놓고 덤벼들어 성공을 기대하는 것은 하늘의 별 따기 같은 사업이 되는 것이다. 그리고 한국 기업인들은 (다 그렇지는 않지만) 진취적이고 공격적인(Aggressive) 편이고 자신감이 넘친다. 장점이자 강점이지만 이 부분에서 많은 문제가 발생한다. 소위 ‘한국인은 핫 템퍼(Hot Temper)’라고 하는 데, 가령 베트남인이 보기에 “한국 사람들은 너무 급하다.”라는 것이다.

상대적으로 베트남인은 어떤 사람들인가? 프랑스, 중국, 미국 등 세계적인 강대국을 상대한 전쟁에서 끝까지 굴복하지 않고 자력으로 몰아낸 민족이며 (중공 및 구소련으로부터 전쟁 물자를 지원받았다.) B.C. 111년부터 A.D. 938년까지 약 천 년 동안 중국의 직접 지배를 받고도 소멸되지 않고 다시 일어난 민족이다. 말 그대로 인내력 분야 세계 챔피언(World Champion) 금메달 보유자들이다. 이러한 사람들과 (베트남 공무원, 기업인, 민간인) ‘핫 템퍼’기질을 가진 한국 기업인들이 전면전으로 맞붙어 싸워 이긴 자 살아남은 자 만이 사업 성공을 거머쥘 수 있는 것이다.

‘넘치는 자신감’, 이 부분에서도 많은 문제가 파생되는데 한국인들의 넘치는 이 자신감은 때때로 베트남이나 동남아시아에서 과도하게 발동되기도 한다. 가령 자신감이 지나치다 보면 자칫 베트남을 너무 쉽게 생각하게 되고(베트남 시장이 결코 쉬운 곳이 아닌데) 그렇게 되면 베트남 사업에 대한 사전 준비를 철저하게 하지 않고 대충 진출하게 되기 때문에 사업이 난관에 봉착하게 되는 것이다.

이상에서 살펴 본 이유들과 함께 (어떤 문제는 확실하게 이해도 하지 못한 체) 한국 중소기업 시행사들은 베트남에 올 때 가지고 온 충분하지 않은 자본금(Seed Money)을 다 잃거나 탕진하고 견디다 견디다 못해 결국 모든 잘못을 베트남 탓으로 돌리며 한국으로 돌아가게 되는 것이다. 그런데 이렇게 척박한 환경 속에서 모든 난관과 시련을 극복하고 베트남에 뿌리를 내리고 아름다운 꽃을 피워낸 한국 중견 시행사가 있어 놀랍다. 바로 ‘대원칸타빌’이다.


안푸 칸타빌, 호치민시 (호치민시 2군 안푸)


칸타빌 프리미어, 호치민시 (호치민시 2군 안푸)


칸타빌 혼까우, 호치민시 (호치민시 빈탄군 디엔비엔푸 600)


다낭 다푹 신도시 개발(베트남 다낭시 다푹 신도시)

대원칸타빌이 대기업 건설시행사들 보다도 한발 앞서, 2001년도에 ‘대한민국 기업 최초로 베트남 일반 분양 아파트 시장에 진출’했다는 사실을 기억하는 사람은 그리 많지 않은 것 같다. 가봉, 카메룬, 베트남 등 해외 상사 주재원 출신인 필자의 눈에 비치는 ‘대원칸타빌’은 베트남의 아파트 주택 및 산업 부동산 개발 분야에서 해외시장 개척 성공신화를 일구어 낸 파이어니어 (Pioneer;선구자)라 생각된다.

다음 기사에서는 ‘베트남 아파트·주택 개발 절차와 진출 성공전략’에 대해 구체적으로 살펴보겠다.
　


　
글쓴이 김현수
‘하루 만에 끝내는 베트남 대박투자’ 저자
한국경제TV ‘김현수의 베트남 경제 돋보기’ 칼럼 기고자
코베캄 대표/건국대 부동산대학원 글로벌프롭테크 겸임교수
한국외대 베트남아세안최고위과정 전임교수
한국경제TV K VINA 수석전문위원/부동산학박사


<출처>
베트남 전문 매거진 VEYOND : Beyond Vietnam (https://veyond.asia/vietnam_construction/?fbclid=IwAR3v8B710ZyBTojsJVMv2rgSsK-2UX_NArLp-R6kal9HA9bWS_0blnR8Nik)